Le Groupement Foncier Viticole est une société civile régie par la loi du 31 décembre 1970. Il n’est pas doté du pouvoir de faire appel public à l’épargne (un GFV ne peut donc pas rassembler plus de 150 associés).
Le GFV a pour objet la propriété et l’administration des immeubles et droits immobiliers à destination agricole mais ne doit pas être GFV dit exploitant.
La gestion est assurée par un gérant qui pourra être l’exploitant ou un tiers. L’acquéreur de parts de GFV est dit Associé. Il détient une quote-part du GFV constitué proportionnellement à son apport. Le revenu distribué correspond au fermage perçu par le GFV en proportion des parts détenues. Suivant l’opération, la dotation (le revenu) peut être définie dans le bail sous forme d’un nombre fixe de bouteilles ; il peut aussi être indexé chaque année sur la valeur du vin de l’appellation fixée par arrêté préfectoral.
Le prix de la part est revalorisé en fonction de l’évolution des prix des vignobles de la région et, le cas échéant, de l’expertise des propriétés. A tout moment, chaque Associé peut mettre en vente tout ou partie des parts. Cette cession s’effectue sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la Gérance.
L’un des intérêts du GFV à capital variable réside en l’absence de tout droit d’enregistrement en cas de retrait.
Retrait : Chaque Associé peut se retirer pour tout ou partie du GFV par annulation de ses parts en compensation d’une souscription équivalente. Cette dernière doit émaner d’une personne ayant manifesté auprès de la gérance sa volonté de faire partie du groupement.
Cession de parts sans intervention de la gérance : Chaque Associé peut céder les parts lui appartenant à toute personne agréée par la gérance. Chaque année, la gérance détermine un prix de cession conseillé sur la base duquel peuvent s’établir ces transactions. La cession donne lieu au paiement d’un droit d’enregistrement fixe de 125 € par acte de cession.
Chaque Associé peut mettre en vente à n’importe quel moment tout ou partie de ses parts. La cession s’effectue par principe sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la gérance (moins le droit d’enregistrement fixe de 125 €). Si la cession a lieu entre Associés et sans intervention de la gérance, les frais sont de 125€ (droits d’enregistrement fixe).
L’associé doit en général soumettre à la gérance son intention de céder ses parts. Le viticulteur a, du moins dans nos opérations, un droit de préférence sur l’acquisition de parts cédées. S’il ne se porte pas acquéreur, les autres associés sont sollicités. Si aucun des associés ne se porte acquéreur, le marché secondaire serait sollicité.
Sur les revenus fonciers perçus par le groupement :
Transparence fiscale oblige, les associés sont imposés sur les revenus encaissés.
Deux régimes coexistent :
S’il y avait des placements financiers de trésorerie effectués par la gérance, ces revenus seront soumis au prélèvement libératoire au taux en vigueur de 30 % (dont 17,20 % au titre des prélèvements sociaux).
En cas de cession des parts de GFV, la plus-value est assujettie au régime spécifique des plus-values immobilières réalisées par les particuliers. La plus-value de cession fiscalement imposable est réduite d’un abattement sur la base de :
L’exonération totale sera donc acquise au bout de 30 ans de détention. La plus-value nette imposable après ces précédents abattements sera imposée au taux de 30 % (dont 17,20 % au titre des prélèvements sociaux).
Toute mutation à titre gratuit sera exonérée des droits à hauteur de 75 % dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire et de 50% au-delà de ce seuil (si les parts sont données à bail à long terme). De plus les donations (passées devant notaire) antérieures à 15 ans n’auront plus à être rapportées à la succession et ne seront pas prises en compte pour l’appréciation du seuil d’exonération. Le bénéfice de cette exonération est accordé aux parts détenues depuis plus de deux ans, et à condition que les parts restent la propriété du bénéficiaire de la transmission à titre gratuit pendant cinq ans à compter de cette transmission.
La loi de finances 2023 ajoute un nouvel alinéa à l’article Article 793 bis du CGI en renforçant l’avantage fiscal sous réserve de respecter un délai de conservation de 10 ans : l’exonération est portée à 75% jusqu’à 500.000 € et 50% au-delà.
Les associés d’un GFV bénéficient d’une exonération IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). La valeur des parts est exonérée à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 € et à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil. Le bénéfice de cette éxonération est accordé aux parts détenues depuis plus de deux ans.
